Zasiedzenie nieruchomości jest jedną z instytucji prawa cywilnego, która umożliwia nabycie własności nieruchomości w skutek długotrwałego, nieprzerwanego posiadania. Zasiedzenie reguluje ustawa 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93), a jego zasady mają na celu uporządkowanie sytuacji, w których właściciel nieruchomości nie dba o swoje prawa, gdy ktoś inny faktycznie korzysta z danej rzeczy traktując ją jak własną.

 

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności związanym z upływem czasu. Jego istota polega na nabyciu ex lege określonego prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w oznaczonym w ustawie czasie. Zasadniczą funkcją zasiedzenia jest uporządkowanie stanów faktycznych i nadanie im statusu usankcjonowanego prawnie na skutek długoletniego posiadania rzeczy lub prawa bez tytułu prawnego, w sytuacji bezczynności właściciela rzeczy.

Istotną cechą instytucji zasiedzenia jest to, że nabycie danego prawa następuje w sposób pierwotny, co oznacza, że nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie powoduje także utratę tego prawa przez poprzedniego właściciela. Nie wygasają jednak obciążające nieruchomość ograniczone prawa rzeczowe – ani te ujawnione, ani te nieujawnione. Odnosi się to w szczególności do służebności oraz hipoteki.

 

Co można nabyć przez zasiedzenie?

Zasiedzenie pozwala na nabycie różnych praw, nie tylko do nieruchomości, ale także do innych rzeczy i praw majątkowych. Można zasiedzieć:

– prawo własności nieruchomości (np. działkę gruntową lub mieszkanie),

– prawo własności rzeczy ruchomej (np. samochód),

– prawo użytkowania wieczystego,

– udział we współwłasności,

– służebność gruntową, służebność przesyłu.

 

 

Czego nie można nabyć przez zasiedzenie?

Mimo szerokiego zakresu, zasiedzenie ma swoje ograniczenia. Nie można zasiedzieć:

– części składowych rzeczy (np. jednego piętra w budynku) – zasiedzenie dotyczy całości nieruchomości, a nie jej fragmentów – przy czym może dotyczyć części działki gruntowej,

– nieruchomości budynkowych, jeśli ich własność należy do rolniczej spółdzielni produkcyjnej,

– rzeczy ruchomych wpisanych do rejestru utraconych dóbr kultury,

– nieruchomości wyłączonych z obrotu prawnego (np. drogi publiczne).

 

Jak można zasiedzieć nieruchomość?

Zasiedzenie nieruchomości może nastąpić, jeżeli zostaną spełnione przesłanki zasiedzenia wskazane poniżej:

1. posiadanie samoistne nieruchomości
2. upływu określonego czasu

Do nabycia nieruchomości poprzez zasiedzenie dojdzie wyłącznie po łącznym spełnieniu wskazanych powyżej przesłanek.

 

Posiadanie samoistne nieruchomości

Aby osoba mogła nabyć nieruchomość przez zasiedzenie, musi być posiadaczem samoistnym, co oznacza, że sprawuje władzę nad rzeczą tak, jakby była jej właścicielem. Przykładem może być sytuacja, w której osoba nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości, ale traktuje ją jak swoją (np. urządza ogród, przeprowadza remont). Ważne jest, aby ten stan był trwały, a osoba faktycznie i w sposób zewnętrzny ujawniała swoją wolę władania nieruchomością.

Przykładowo jeśli ktoś wynajmuje mieszkanie, uprawia działkę na podstawie umowy dzierżawy lub korzysta z gruntu jako użytkownik, nie spełnia warunków zasiedzenia. Kluczowe jest, aby osoba posiadająca nieruchomość była w stanie udowodnić, że traktuje ją jak swoją, a nie korzysta z niej na podstawie umowy.

 

Upływ czasu

Zasiedzenie może nastąpić dopiero po upływie odpowiedniego okresu czasu, w którym nieruchomość była posiadana. Kodeks cywilny przewiduje różne okresy w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza:

• 20 lat – jeżeli posiadacz nieruchomości działał w dobrej wierze,
• 30 lat – w przypadku, gdy posiadacz działał w złej wierze.

 

 

Dobra i zła wiara – kluczowa kwestia w zasiedzeniu

Jednym z najważniejszych czynników decydujących o możliwości zasiedzenia nieruchomości jest kwestia dobrej lub złej wiary posiadacza. To właśnie od niej zależy jak długo trzeba władać nieruchomością, aby móc skutecznie ubiegać się o jej zasiedzenie.

Dobra wiara w kontekście zasiedzenia oznacza, że posiadacz nieruchomości jest przekonany, że jest jej właścicielem, i to przekonanie jest obiektywnie uzasadnione. Mówiąc inaczej, osoba, która włada nieruchomością, nie wie i nie powinna wiedzieć, że nie ma do niej prawa własności.

Zła wiara oznacza, że osoba posiadająca nieruchomość wie lub powinna wiedzieć, że nie jest jej właścicielem. W praktyce oznacza to, że posiadacz ma świadomość, iż jego władanie nieruchomością nie jest zgodne z prawem, ale mimo to nią włada.

 

Pomoc prawna w uzyskaniu własności nieruchomości przez zasiedzenie – Adwokat Rzeszów

Proces nabycia własności przez zasiedzenie może być skomplikowany i wymaga szczegółowej analizy prawnej. Kancelaria Adwokacka TOKLES oferuje kompleksowe wsparcie dla osób, które chcą uregulować stan prawny swojej nieruchomości i skutecznie nabyć własność przez zasiedzenie.

Nasz doświadczony zespół pomoże Ci w przygotowaniu niezbędnej dokumentacji, ustaleniu przesłanek zasiedzenia oraz przeprowadzeniu całej procedury przed sądem. Obsługujemy zarówno klientów indywidualnych, jak i przedsiębiorców, zapewniając rzetelną i skuteczną pomoc prawną na każdym etapie postępowania.

Nie ryzykuj błędów, które mogą opóźnić lub uniemożliwić zasiedzenie nieruchomości. Skontaktuj się z nami i zyskaj pewność, że Twoją sprawą zajmują się doświadczeni specjaliści.

 

Jak udowodnić posiadanie nieruchomości?

Aby wykazać, że nieruchomość była posiadana przez okres wymagany przepisami prawa, niezbędne może okazać się zgromadzenie odpowiednich dowodów.

Do najważniejszych dowodów mogących wykazać ciągłość posiadania należą:

• Zeznania świadków
• Dokumenty potwierdzające korzystanie z nieruchomości (np. rachunki za media)
• Materiały wizualne i fotograficzne (np. zdjęcia dokumentujące zmiany w zagospodarowaniu działki lub obiektu)

 

Dla skutecznego wykazania zasiedzenia konieczne jest również udowodnienie, że posiadanie miało charakter samoistny oraz że było sprawowane w sposób ciągły, bez przerw zakłócających bieg terminu zasiedzenia.

 

 

 

Zaznaczamy, że powyższy artykuł ma jedynie charakter informacyjny i ogólny, nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej w konkretnej sprawie.

 

Jeśli potrzebujesz fachowej i kompleksowej pomocy prawnej w sprawach cywilnych zgłoś się do Kancelarii Adwokackiej TOKLES.

Skontaktuj się z nami telefonicznie: +48 782 472 482, za pośrednictwem e-mail: kancelaria@tokles.pl lub umów się na konsultację korzystając z formularza kontaktowego, dostępnego na stronie.