Służebność ma istotne znaczenie w obrocie nieruchomościami oraz codziennym funkcjonowaniu właścicieli gruntów i budynków. Prawo cywilne wyróżnia kilka rodzajów służebności, w tym gruntową, osobistą i przesyłu, z których każda pełni odmienną funkcję i podlega innym regulacjom. W niniejszym artykule przedstawiamy szczegółowe informacje dotyczące służebności.

 

Służebność – definicja i podział

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą (służebność gruntowa), albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej (służebność osobista). Jak każde ograniczone prawo rzeczowe, służebność ogranicza możność dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela.

W polskim prawie wyróżnia się:

• Służebność gruntowa – ustanawiana na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej.
• Służebność osobista – przyznawana określonej osobie fizycznej.
• Służebność przesyłu – umożliwia przedsiębiorcom przesyłowym korzystanie z cudzej nieruchomości w celu eksploatacji urządzeń przesyłowych.

 

Każda z tych służebności może mieć charakter czynny (polegający na prawie do korzystania z cudzej nieruchomości) lub bierny (polegający na ograniczeniu możliwości działań właściciela nieruchomości obciążonej).

 

Powstanie służebności

Umowa

Najczęstszym sposobem ustanowienia służebności jest zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a uprawnionym. Umowa ta powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, aby mogła być ujawniona w księdze wieczystej. W umowie należy precyzyjnie określić zakres służebności, sposób jej wykonywania oraz ewentualne wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej. Można także określić czas trwania służebności – może być ona ustanowiona na czas określony lub nieokreślony.

 

Orzeczenie sądu

Służebność może zostać ustanowiona przez sąd np. w przypadku drogi koniecznej, gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Sąd, po przeanalizowaniu sytuacji, może ustanowić służebność na rzecz właściciela nieruchomości władnącej, przyznając jednocześnie wynagrodzenie właścicielowi nieruchomości obciążonej. W praktyce sądy biorą pod uwagę różne czynniki, takie jak uciążliwość dla nieruchomości obciążonej oraz potrzeby nieruchomości władnącej, aby zapewnić sprawiedliwe rozwiązanie dla obu stron.

 

Decyzja administracyjna

W szczególnych przypadkach, np. w związku z realizacją inwestycji publicznych, służebność może zostać ustanowiona decyzją administracyjną. Właściciel nieruchomości obciążonej nie ma wówczas pełnej swobody w negocjacjach, ponieważ decyzja administracyjna może narzucać określone obowiązki. Tego rodzaju służebności są często stosowane w przypadku budowy dróg, linii energetycznych czy wodociągów, gdy uzasadniony interes publiczny wymaga ich realizacji bez konieczności uzyskania zgody właściciela nieruchomości obciążonej.

 

Zasiedzenie

Służebność gruntowa lub przesyłu może zostać nabyta przez zasiedzenie, jeśli była wykonywana przez określony czas bez przerwy. Okres zasiedzenia wynosi 20 lat w dobrej wierze i 30 lat w złej wierze. Aby zasiedzenie było skuteczne, konieczne jest, aby korzystanie ze służebności było widoczne, nieprzerwane i zgodne z treścią służebności.

 

Zapis windykacyjny

Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być ustanowienie na rzecz zapisobiercy służebności. Umieszczenie zapisu windykacyjnego w testamencie ma ten skutek, że jego przedmiot przechodzi na własność zapisobiercy bezpośrednio w chwili śmierci testatora (w tym samym momencie powstaje służebność).

 

 

Służebność gruntowa

Służebność gruntowa to ograniczone prawo rzeczowe, którego celem jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej poprzez ograniczenie nieruchomości obciążonej. Może mieć różne formy, przykładowo:

• Służebność drogi koniecznej – gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, właściciel może żądać ustanowienia odpłatnej służebności przejazdu przez nieruchomość sąsiada.
• Służebność parkowania – pozwala na korzystanie z określonego miejsca na cudzej nieruchomości.

 

Służebność gruntowa jest trwała i wiąże się z daną nieruchomością, niezależnie od zmiany właściciela.

 

Służebność osobista

Służebność osobista, w przeciwieństwie do gruntowej, przysługuje konkretnej osobie fizycznej i wygasa najpóźniej z chwilą jej śmierci. Nie podlega dziedziczeniu ani przeniesieniu na inną osobę. Przykładem może być służebność mieszkania, która daje uprawnionemu prawo do dożywotniego zamieszkiwania w cudzej nieruchomości.

Uprawniony ze służebności osobistej może korzystać z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem, ale nie może tego prawa przenieść na inne osoby. Innym przykładem może być służebność użytkowania – prawo do korzystania z nieruchomości w określonym zakresie, np. użytkowania ogrodu czy garażu.

 

Służebność przesyłu

Służebność przesyłu to szczególna kategoria służebności, wprowadzona do Kodeksu cywilnego w 2008 roku. Dotyczy ona przedsiębiorstw zajmujących się dostarczaniem mediów, takich jak energia elektryczna, gaz, woda czy Internet.

Przedsiębiorca przesyłowy może domagać się ustanowienia służebności przesyłu, jeśli konieczne jest poprowadzenie sieci przez cudzą nieruchomość. Może to nastąpić:

• Na podstawie umowy z właścicielem nieruchomości.
• Na mocy orzeczenia sądowego.
• W drodze zasiedzenia – jeśli urządzenia przesyłowe znajdują się na nieruchomości od ponad 30 lat (w złej wierze) lub 20 lat (w dobrej wierze).
• Decyzji administracyjnej – gdy jest to konieczne ze względu na interes publiczny.

 

 

Wygaśnięcie służebności

Upływ czasu

Zgodnie z art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego, służebność wygasa, jeżeli osoba uprawniona nie wykonuje jej przez 10 lat. Zgodnie z art. 293 § Kodeksu cywilnego, jeżeli treść służebności polega na obowiązku nieczynienia, to do wygaśnięcia dojdzie, jeżeli na nieruchomości obciążonej istnieje od 10 lat stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.

Aby służebność wygasła, 10-letni okres braku jej użytkowania musi być nieprzerwany. Każde, nawet jednorazowe skorzystanie ze służebności przerwie ten okres, a bieg terminu rozpocznie się na nowo.

 

Zrzeczenie się służebności

Służebność wygasa, gdy osoba uprawniona do jej korzystania złoży właścicielowi nieruchomości obciążonej oświadczenie o jej zrzeczeniu. Oświadczenie to powinno zostać sporządzone na piśmie, opatrzone notarialnie poświadczonym podpisem lub w formie aktu notarialnego, jeśli ma służyć jako podstawa do wykreślenia służebności z księgi wieczystej.

 

Zniesienie służebności przez sąd

Prawo przewiduje dwa przypadki, w których sąd może zdecydować o zniesieniu służebności.

Zgodnie z art. 294 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Zgodnie z art. 295 Kodeksu cywilnego, jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości uprawnionej wszelkie znaczenie, wówczas właściciel, który został obciążony może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia.

 

Konfuzja

Służebność wygasa, gdy właściciel nieruchomości obciążonej oraz osoba uprawniona do jej korzystania stają się tą samą osobą. Może to mieć miejsce, gdy uprawniony nabywa nieruchomość obciążoną lub dziedziczy ją.

 

Czy można się zrzec służebności?

Zdarzają się przypadki, w których dalsze korzystanie z ustanowionej służebności traci swoje uzasadnienie. Może to mieć miejsce na przykład wtedy, gdy nieruchomość posiadająca prawo do przejazdu (drogi koniecznej) zyskuje bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub gdy w wyniku modernizacji infrastruktury usuwane są napowietrzne linie telefoniczne, energetyczne i inne.

Co do zasady, służebność może zostać zniesiona poprzez zrzeczenie się tego prawa. Stosuje się w takim przypadku odpowiednio art. 246 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym, jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.

 

 

 

 

Zaznaczamy, że powyższy artykuł ma jedynie charakter informacyjny i ogólny, nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej w konkretnej sprawie.

 

Jeśli potrzebujesz fachowej i kompleksowej pomocy prawnej w sprawach cywilnych zgłoś się do Kancelarii Adwokackiej TOKLES.

Skontaktuj się z nami telefonicznie: +48 782 472 482, za pośrednictwem e-mail: kancelaria@tokles.pl lub umów się na konsultację korzystając z formularza kontaktowego, dostępnego na stronie.