Instytucja użytkowania wieczystego przez lata stanowiła jedno z najważniejszych narzędzi gospodarowania gruntami publicznymi w Polsce. Choć po 2019 roku znacząca część użytkowników wieczystych uzyskała własność swoich nieruchomości na mocy ustawy przekształceniowej, nadal istnieją grunty objęte tym prawem, zwłaszcza w sferze działalności gospodarczej i komercyjnej.

Spis treści:

• Istota prawa użytkowania wieczystego
• Czas trwania prawa użytkowania wieczystego
• Relacja między gruntem a budynkiem użytkowaniu wieczystym
• Wygaśnięcie lub rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego
• Czy użytkowanie wieczyste można zmienić w prawo własności?
• Pomoc prawna przy przekształceniu użytkowania wieczystego – Adwokat Rzeszów

Istota prawa użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste jest ograniczonym prawem rzeczowym, które łączy w sobie cechy zbliżone do własności, lecz z istotnymi ograniczeniami wynikającymi z publicznoprawnego charakteru gruntu. Zasadniczo właścicielem gruntu pozostaje Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub inny podmiot publiczny, natomiast użytkownik wieczysty uzyskuje prawo korzystania z gruntu i rozporządzania nim w granicach określonych przepisami oraz umową o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Prawo to ma charakter długoterminowy i może być ujawnione w księdze wieczystej, co czyni je prawem zbywalnym, dziedzicznym i zdolnym do obciążenia hipoteką. Użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości niemal jak właściciel, jednak musi przestrzegać warunków umowy oraz ponosić opłaty roczne. W praktyce użytkowanie wieczyste przez dekady służyło jako kompromis między własnością prywatną a zarządzaniem majątkiem publicznym.

Czas trwania prawa użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste ma charakter terminowy, co odróżnia je zasadniczo od prawa własności. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, prawo to ustanawia się na okres od 40 do 99 lat, przy czym dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalszy okres (zazwyczaj maksymalnie do 99 lat). W wyjątkowych sytuacjach użytkowanie może zostać ustanowione na krótszy czas, jeżeli cel, dla którego grunt oddano, uzasadnia krótsze korzystanie.

Wniosek o przedłużenie użytkowania wieczystego powinien być złożony nie później niż na rok przed upływem dotychczasowego okresu. Organ właścicielski (gmina lub Skarb Państwa) może odmówić przedłużenia tylko w przypadku, gdy dalsze użytkowanie gruntu byłoby sprzeczne z interesem publicznym. W praktyce jednak, jeżeli użytkownik właściwie realizuje cel określony w umowie i terminowo wnosi opłaty, przedłużenie jest zasadą, a odmowa – wyjątkiem.

Relacja między budynkiem a gruntem w użytkowaniu wieczystym

Jedną z najciekawszych cech użytkowania wieczystego jest rozdzielenie własności gruntu od własności budynków i innych urządzeń na nim wzniesionych. Użytkownik wieczysty staje się bowiem właścicielem budynków, budowli oraz innych naniesień wykonanych na tym gruncie, mimo że sam grunt pozostaje własnością publiczną. Ta zasada ma duże znaczenie dla obrotu nieruchomościami, ponieważ w praktyce możliwe jest zbycie prawa użytkowania wieczystego wraz z budynkiem jako jednej całości gospodarczej.

W przypadku przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, własność budynku oraz gruntu ulega połączeniu – co eliminuje dualizm prawny i upraszcza sytuację w księgach wieczystych. Warto jednak pamiętać, że wciąż istnieją przypadki, w których budynki prywatne stoją na gruntach pozostających w użytkowaniu wieczystym – np. w kompleksach przemysłowych, terenach poprzemysłowych czy w zasobach Skarbu Państwa.

Wygaśnięcie lub rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste mogło wygasnąć z różnych przyczyn – zarówno z upływem terminu, na który zostało ustanowione, jak i wskutek rozwiązania umowy przez właściciela gruntu z przyczyn określonych w ustawie. Rozwiązanie mogło nastąpić m.in. w przypadku rażącego naruszenia warunków umowy przez użytkownika, np. nieutrzymywania nieruchomości w należytym stanie, wykorzystania jej niezgodnie z przeznaczeniem lub niewnoszenia opłat rocznych.

Procedura rozwiązania wymagała zachowania formy aktu notarialnego i poprzedzenia jej stosownym wezwaniem użytkownika do usunięcia naruszeń. W sytuacji sporu rozstrzygał sąd powszechny. Dodatkowo użytkowanie wieczyste mogło wygasnąć na mocy decyzji administracyjnych związanych z wywłaszczeniem lub przekształceniem celu publicznego. Współcześnie jednak, wobec masowego przekształcenia tego prawa w prawo własności, przypadki rozwiązania umów użytkowania wieczystego stają się coraz rzadsze i dotyczą głównie gruntów komercyjnych lub przemysłowych.

Czy użytkowanie wieczyste można zmienić w prawo własności?

Tak, prawo użytkowania wieczystego może zostać przekształcone w prawo własności, a sama procedura wiąże się z wieloma praktycznymi korzyściami. Po wejściu w życie tzw. ustawy przekształceniowej w 2019 roku dotychczasowi użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe stali się ich właścicielami z mocy prawa. Właściwe organy – gminy lub starostwa – wydawały następnie zaświadczenia potwierdzające dokonanie przekształcenia. Zmiana ta wiązała się z obowiązkiem wniesienia tzw. opłaty przekształceniowej, którą można było uregulować jednorazowo lub w ratach, rozłożonych maksymalnie na 20 lat.

Ustawodawca przewidział również możliwość uzyskania znacznych bonifikat w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej. O wysokości obniżek decydowały przede wszystkim samorządy, jednak przepisy wprowadziły także ogólnokrajowe ulgi, sięgające nawet 99%. Z preferencji tych mogli korzystać m.in. kombatanci, osoby z niepełnosprawnościami w stopniu umiarkowanym lub znacznym, a także członkowie rodzin wielodzietnych.

Kolejnym krokiem ustawodawcy było rozszerzenie możliwości przekształcenia na grunty inne niż zabudowane mieszkaniowo. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami z 2023 roku przyznała użytkownikom wieczystym prawo żądania wykupu takich nieruchomości za cenę ustaloną według ustawowych zasad. Co istotne, właściciel gruntu – Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego – nie mógł wówczas odmówić sprzedaży. Uprawnienie do złożenia takiego wniosku obowiązywało do 31 sierpnia 2024 roku.

Obecnie użytkownik wieczysty wciąż może wystąpić z wnioskiem o wykup nieruchomości, jednak decyzja o sprzedaży należy już do właściciela gruntu. Oznacza to, że jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa mogą, lecz nie muszą, zdecydować się na zbycie nieruchomości, o ile nie narusza to zasad gospodarowania mieniem publicznym. Sprzedaż może wówczas nastąpić w trybie bezprzetargowym, a cena ustalana jest zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Warto również zwrócić uwagę na sytuację osób nabywających lokale w nowych inwestycjach deweloperskich. Jeżeli grunt, na którym powstaje budynek, jest zabudowany na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy przekształceniowej, to z chwilą uzyskania pozwolenia na użytkowanie całego przedsięwzięcia prawo użytkowania wieczystego przekształca się automatycznie w prawo własności. W praktyce oznacza to, że nabywca mieszkania staje się współwłaścicielem gruntu, bez konieczności podejmowania dodatkowych działań administracyjnych.

Pomoc prawna przy przekształceniu użytkowania wieczystego – Adwokat Rzeszów

Proces przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, mimo że w wielu przypadkach następuje z mocy ustawy, często wymaga wsparcia profesjonalisty. Kancelaria Adwokacka TOKLES w Rzeszowie oferuje kompleksową pomoc prawną w tym zakresie. Adwokat zadba o to, by każdy etap procesu był przeprowadzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i w sposób maksymalnie korzystny dla klienta.

Zaznaczamy, że powyższy artykuł ma jedynie charakter informacyjny i ogólny, nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej w konkretnej sprawie.

Skontaktuj się z nami telefonicznie: +48 782 472 482, mailowo: kancelaria@tokles.pl lub umów się na konsultację korzystając z formularza kontaktowego dostępnego na stronie.