• Tysiąclecia 106, 36-050 Sokołów Małopolski

Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienia w oddaniu lokalu

Opóźnienia w przekazaniu nieruchomości przez dewelopera są zjawiskiem częstym na rynku pierwotnym i mogą powodować istotne straty finansowe oraz utratę potencjalnych korzyści dla nabywcy. Nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który nie otrzyma nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej posiada prawo do dochodzenia odszkodowania.

 

Spis treści:

 

Treść umowy deweloperskiej a odpowiedzialność dewelopera

Podstawę dochodzenia odszkodowania stanowi umowa deweloperska, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego przeniesienia na nabywcę po zakończeniu inwestycji.

Umowa deweloperska powinna precyzyjnie określać termin przekazania nieruchomości, co obliguje dewelopera do jego dotrzymania. Niedotrzymanie terminu odbioru generuje szkodę po stronie nabywcy, która obejmuje zarówno realne straty finansowe (np. dodatkowe koszty utrzymania poprzedniego lokalu), jak i utracone korzyści (np. potencjalny przychód z wynajmu). Obie formy szkody mieszczą się w pojęciu uszczerbku majątkowego, będącego podstawą roszczeń odszkodowawczych.

 

Przysługujące nabywcy roszczenia

Nabywca, który nie otrzymał nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej, ma prawo dochodzić odszkodowania za poniesione szkody. Roszczenia te mogą obejmować różne formy rekompensaty:

 

1. kary umowne

Umowy deweloperskie często przewidują klauzule dotyczące kar umownych za opóźnienia w przekazaniu lokalu lub przeniesieniu prawa własności. Warto szczegółowo przeanalizować umowę, aby ustalić wysokość i warunki naliczania takich kar.

 

2. odszkodowanie za poniesione straty

Nabywca może ubiegać się o zwrot wydatków poniesionych w związku z opóźnieniem dewelopera, takich jak dodatkowy wynajem dotychczasowego lokalu, koszty przeprowadzki czy magazynowania mienia.

 

3. odszkodowanie za utracone korzyści

Jeżeli opóźnienie uniemożliwiło nabywcy wynajem lokalu lub prowadzenie działalności gospodarczej, przysługuje odszkodowanie za utracone korzyści.

 

Podstawa prawna dochodzenia odszkodowania

Podstawę prawną roszczeń nabywcy wobec dewelopera stanowi art. 471 kodeksu cywilnego, regulujący odpowiedzialność kontraktową. Odpowiedzialność ta zachodzi w przypadku spełnienia następujących przesłanek:

  1. Wierzyciel (nabywca nieruchomości) poniósł szkodę majątkową;
  2. Szkoda powstała w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika (dewelopera);
  3. Istnieje bezpośredni związek przyczynowy między niewykonaniem zobowiązania a poniesioną szkodą.

Odpowiedzialność dewelopera oparta jest na zasadzie winy. Domniemywa się, że opóźnienie wynika z przyczyn leżących po stronie dewelopera, chyba że ten wykaże, iż opóźnienie spowodowane było działaniem siły wyższej.

 

 

Zakres odszkodowania za opóźnienie w przekazaniu nieruchomości

W przypadku zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych: nabywca może dochodzić odszkodowania za utracone przychody z najmu, które nie mogły zostać uzyskane z powodu opóźnienia w przeniesieniu własności. Podstawą wyliczenia takich roszczeń mogą być porozumienia z potencjalnymi najemcami lub rynkowa wartość czynszu dla lokali o podobnym standardzie i lokalizacji.

W przypadku zakupu nieruchomości na własne cele mieszkaniowe: nabywca może domagać się rekompensaty za koszty wynajmu lokalu zastępczego w okresie zwłoki dewelopera, przy czym podstawę wyliczenia stanowią warunki umowy najmu, w tym wysokość czynszu i innych opłat.

Odszkodowanie przysługuje za każdy dzień zwłoki dewelopera. Ponadto, na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, nabywca może dochodzić odszkodowania za dodatkowe koszty poniesione w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania przez dewelopera, takie jak np. przesunięcie terminu rozpoczęcia prac remontowych czy dodatkowe koszty związane z aneksowaniem umowy kredytu hipotecznego.

Odszkodowanie odpowiada realnej szkodzie, której nabywca nie poniósłby przy terminowym przekazaniu nieruchomości. W praktyce roszczenia te są najczęściej dochodzone na drodze sądowej lub poprzez ugodę zawieraną między stronami.

 

Procedura dochodzenia odszkodowania

Aby skutecznie dochodzić odszkodowania, należy wykonać następujące kroki:

  1. Sprawdzenie umowy
    Początkowo należy dokładnie przeanalizować umowę deweloperską, ze szczególnym uwzględnieniem terminów przekazania lokalu oraz zapisów dotyczących kar umownych.
  2. Zgłoszenie roszczeń do dewelopera

 

Nabywca, który stwierdził zaistniałe opóźnienie powinien zgłosić swoje roszczenia do dewelopera- najlepiej na piśmie, precyzyjnie określając swoje wymagania (np. Zapłatę kary umownej, odszkodowanie za poniesione koszty)

  1. Negocjacje
    W wielu przypadkach spór da się rozwiązać w drodze negocjacji z deweloperem. Warto dążyć do osiągnięcia porozumienia korzystnego dla obu stron.
  2. Wsparcie prawnika i postępowanie sądowe
    W przypadku odmowy spełnienia roszczeń przez dewelopera lub braku porozumienia, konieczne może być kierowanie sprawy na drogę sądową.

 

Ciężar dowodu

Ciężar wykazania nieterminowej realizacji umowy spoczywa na nabywcy. Obejmuje to konieczność udokumentowania faktycznego opóźnienia oraz związanych z nim strat majątkowych i utraconych korzyści.

 

Wsparcie adwokata w sprawach z zakresu prawa budowlanego

W przypadku sporów z deweloperem, szczególnie gdy nie dochodzi do polubownego porozumienia, wskazane jest skorzystanie ze wsparcia adwokata specjalizującego się w sprawach z zakresu prawa budowlanego. Adwokat może pomóc w:

  • analizie i interpretacji umowy deweloperskiej,
  • przygotowaniu i formalnym zgłaszaniu roszczeń do dewelopera,
  • negocjacjach w celu osiągnięcia satysfakcjonującego porozumienia,
  • reprezentowaniu nabywcy w postępowaniu sądowym.

Korzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej zwiększa szanse na skuteczne dochodzenie odszkodowania oraz ogranicza ryzyko błędów proceduralnych.

 

 

Zaznaczamy, że powyższy artykuł ma jedynie charakter informacyjny i ogólny, nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej w konkretnej sprawie.

Jeśli potrzebujesz fachowej i kompleksowej pomocy prawnej z zakresu prawa budowlanego zgłoś się do Kancelarii Adwokackiej TOKLES. Skontaktuj się z nami telefonicznie: +48 782 472 482, za pośrednictwem e-mail: kancelaria@tokles.pl lub umów się na konsultację korzystając z formularza kontaktowego, dostępnego na stronie.

Udostępnij

Pozostałe wpisy