Dochodzenie roszczeń za wady nieruchomości

Dochodzenie roszczeń za wady nieruchomości nie musi być trudne. Znajdź kompleksowe porady prawne dotyczące rękojmi, terminów i odszkodowań w jednym miejscu. Sprawdź, jak odzyskać pieniądze za usterki!

Zakup nieruchomości to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych, jaką większość osób podejmuje w życiu. Bez względu na to, czy chodzi o mieszkanie, dom czy lokal użytkowy, nabywca ma prawo oczekiwać, że przedmiot transakcji będzie wolny od wad i spełni swoją funkcję. Rzeczywistość potrafi jednak szybko zweryfikować te oczekiwania — dopiero po przeniesieniu własności często ujawniają się ukryte defekty konstrukcyjne, problemy techniczne czy inne nieprawidłowości, o których kupujący nie miał najmniejszego pojęcia w chwili zawarcia umowy.

W takich sytuacjach nabywca nie pozostaje bez ochrony. Prawo przewiduje szereg instrumentów pozwalających dochodzić roszczeń wobec sprzedawcy — w szczególności uprawnienia wynikające z rękojmi za wady oraz odpowiedzialność odszkodowawczą, o których szerzej w dalszej części artykułu.

Spis treści:

1. Czym są wady nieruchomości?
2. Rodzaje wad nieruchomości.
3. Rękojmia za wady nieruchomości- charakterystyka, okres obowiązywania, zakres ochrony.
4. Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości.
5. Dochodzenie roszczeń na zasadach odpowiedzialności ogólnej sprzedawcy.
6. Pomoc prawna adwokata w sprawach związanych z wadami nieruchomości.

1.  Czym są wady nieruchomości?

Wady nieruchomości to wszelkie niezgodności pomiędzy stanem faktycznym lub prawnym sprzedawanego lokalu, domu czy działki a tym, co zostało uzgodnione w umowie sprzedaży. Innymi słowy – mówimy o sytuacjach, w których nieruchomość nie spełnia ustalonych parametrów, posiada defekty obniżające jej wartość lub utrudniające korzystanie zgodnie z przeznaczeniem. Wady mogą być widoczne od razu, ale bardzo często ujawniają się dopiero po czasie, kiedy nabywca zdążył już podpisać akt notarialny i wprowadzić się do lokalu.

2.  Rodzaje wad nieruchomości.

Wady fizyczne nieruchomości

Wada fizyczna polega na rozbieżności między rzeczywistym stanem technicznym lub funkcjonalnym nieruchomości a jej opisem, zapewnieniami sprzedawcy czy celem, do którego miała służyć. Tego typu niezgodność może dotyczyć elementów konstrukcyjnych budynku, jakości wykonania, instalacji, powierzchni użytkowej czy standardu wykończenia.

Do najczęściej spotykanych wad fizycznych należą m.in.:

• nieszczelny dach, powodujący przecieki i zawilgocenie ścian,
• pękające ściany lub stropy, wynikające z błędów konstrukcyjnych lub osiadania budynku,
• zawilgocenie, grzyb lub pleśń, ujawniające się dopiero po dłuższym okresie użytkowania,
• niesprawna instalacja elektryczna, która odbiega od deklaracji sprzedawcy lub stanowi zagrożenie,
• nieszczelna instalacja gazowa albo wodno-kanalizacyjna,
• różnica między deklarowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową, często ujawniana przy dokładnych pomiarach,
• nieprawidłowo wykonana wentylacja, prowadząca do problemów z wilgocią.

Zgodnie z dotychczas stosowaną praktyką orzeczniczą, przyjmuje się, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. O istnieniu wady decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., LEX nr 483295, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r., I CSK 147/05).

W praktyce oznacza to, że nie trzeba wykazywać konkretnej szkody w sensie finansowym — wystarczy pokazać, że wada realnie utrudnia, ogranicza lub uniemożliwia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Nawet jeśli budynek „spełnia normy techniczne”, to i tak może być uznany za wadliwy, jeżeli np. nadmiernie wilgotnieje, generuje nienaturalne koszty eksploatacji albo nie zapewnia użytkownikowi oczekiwanego komfortu.

Wady prawne nieruchomości

Wady prawne mają inny charakter – dotyczą sytuacji, w których stan prawny nieruchomości różni się od deklarowanego w umowie.  Kodeks cywilny posługuje się w tym zakresie zamkniętym katalogiem — wada prawna występuje wtedy, gdy nieruchomość w rzeczywistości stanowi własność osoby trzeciej, gdy jest obciążona prawem osoby trzeciej albo gdy ograniczenia w korzystaniu czy rozporządzaniu nią wynikają z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W praktyce chodzi o wszelkie obciążenia, ograniczenia czy roszczenia, o których kupujący nie został poinformowany, a które realnie wpływają na jego prawo własności i mogą utrudniać albo wręcz uniemożliwiać swobodne korzystanie z nieruchomości.

Przykłady typowych wad prawnych:

• istnienie służebności (np. drogi koniecznej) nieujawnionej w rozmowach lub ukrytej przez sprzedawcę,
• dożywotnie prawo mieszkania przysługujące osobie trzeciej,
• toczące się postępowanie egzekucyjne dotyczące nieruchomości,
• wpis hipoteki, który miał zostać wykreślony, ale finalnie obciąża nabyty lokal lub dom,
• roszczenia osób trzecich, np. spadkobierców, które mogą prowadzić do sporów sądowych.

Wada prawna potrafi być równie dotkliwa jak fizyczna – w skrajnych przypadkach może uniemożliwić korzystanie z nieruchomości, a nawet prowadzić do unieważnienia transakcji.

3.  Rękojmia za wady nieruchomości – na czym polega i kogo chroni?

Rękojmia to ustawowy mechanizm odpowiedzialności sprzedawcy za wady nieruchomości, który działa niezależnie od tego, co strony uzgodniły w umowie. Jej celem jest ochrona kupującego w sytuacji, w której po nabyciu nieruchomości okazuje się, że posiada ona wady fizyczne lub prawne, o których kupujący nie wiedział w chwili podpisywania aktu notarialnego. Kluczowe jest to, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter obiektywny – sprzedawca odpowiada nawet wtedy, gdy nie wiedział o istnieniu wady i nie ponosi za nią winy.

Podstawę prawną tej instytucji stanowi art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę.”

Ustawodawca jednoznacznie przesądza więc, że to sprzedający ponosi ryzyko, jeśli przekazywana nieruchomość nie jest wolna od wad, które ograniczają jej użyteczność, odbiegają od zapewnień lub nie pozwalają korzystać z niej zgodnie z przeznaczeniem.

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady nieruchomości opiera się na zasadzie ryzyka i ma charakter bezwzględny oraz obiektywny. Oznacza to, że sprzedawca nie może uwolnić się od tej odpowiedzialności, wykazując brak własnej winy lub niewiedzę o istnieniu wady bądź możliwości jej wystąpienia.

Bowiem jak wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt I ACa 948/15, “Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego jest wykazanie, że przedmiot sprzedaży dotknięty jest wadą fizyczną bądź prawną. Nie ma zatem żadnego znaczenia przy rozpoznawaniu tego rodzaju spraw, czy sprzedawca ponosi winę za stan przedmiotu zakupu, czy też takowej nie można mu przypisać.”

Sprzedawca odpowiada za każdą wadę istniejącą w chwili wydania nieruchomości, nawet jeśli ujawni się ona dopiero po pewnym czasie. Oznacza to, że po wprowadzeniu się do lokalu, domu czy działki, jeżeli pojawią się problemy np. z instalacją, konstrukcją budynku, powierzchnią użytkową lub ograniczeniami prawnymi, kupujący ma prawo powołać się na rękojmię.

Rękojmia w przypadku nieruchomości obowiązuje przez 5 lat od dnia wydania przedmiotu sprzedaży. Jest to stosunkowo długi okres, który pozwala wykryć wady ujawniające się z opóźnieniem, takie jak problemy z konstrukcją, izolacją, wentylacją, wilgocią czy błędy projektowe.

Warto pamiętać również o tym, iż zgodnie z art. 561⁵ Kodeksu cywilnego, jeśli konsument zgłosi sprzedawcy reklamację z tytułu rękojmi, a sprzedawca nie odpowie w terminie 14 dni, reklamacja jest automatycznie uznawana za zasadną. Oznacza to, że brak reakcji sprzedawcy działa na jego niekorzyść, co stanowi istotne zabezpieczenie praw konsumenta.

4.  Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości

Gdy ujawnią się wady nieruchomości, kupujący ma kilka możliwych dróg dochodzenia swoich praw na podstawie rękojmi. Prawo przewiduje różne środki ochrony, które zależą od rodzaju wady, jej istotności oraz oczekiwań kupującego. Celem tych przepisów jest przywrócenie stanu zgodnego z umową lub kompensacja szkód wynikających z wad.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 556–576) kupujący może żądać:

1. Usunięcia wady lub doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową – najczęściej dotyczy wad fizycznych, takich jak nieszczelne okna, problemy z instalacją wodno-kanalizacyjną, wady konstrukcyjne czy zagrzybienie ścian. Sprzedawca powinien naprawić wadę lub przeprowadzić odpowiednie prace, aby nieruchomość była zgodna z umową.
2. Obniżenia ceny – gdy wada nie jest możliwa do całkowitego usunięcia lub koszt jej naprawy jest nieproporcjonalnie wysoki, kupujący może żądać obniżenia ceny nieruchomości proporcjonalnie do utraty jej wartości.
3. Odstąpienia od umowy – w przypadku wad istotnych, które znacząco ograniczają użyteczność nieruchomości lub czynią ją niezgodną z przeznaczeniem, kupujący może żądać unieważnienia transakcji i zwrotu zapłaconej kwoty.

Aby skutecznie dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi, kupujący powinien przede wszystkim niezwłocznie poinformować sprzedawcę o wykrytej wadzie – najlepiej w formie pisemnej, precyzyjnie określając charakter wady i wskazując żądanie naprawy lub innego roszczenia. Równocześnie warto odpowiednio udokumentować wadę, np. poprzez zdjęcia, ekspertyzy budowlane lub opinie rzeczoznawców, które mogą stanowić kluczowy dowód w ewentualnym sporze sądowym.

W praktyce często stosuje się najpierw próbę polubownego rozwiązania sporu. Kupujący może negocjować z sprzedawcą naprawę wady, obniżenie ceny lub inne kompromisowe rozwiązania, a jeśli takie działania nie przyniosą efektu, pozostaje droga sądowa. Wówczas można domagać się wykonania obowiązków sprzedawcy, czyli naprawy wady, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, a także odszkodowania za poniesione straty wynikające z wad nieruchomości.

Dochodzenie roszczeń z rękojmi stanowi istotne narzędzie ochrony kupującego, zapewniające mu realną możliwość naprawienia szkód lub przywrócenia stanu zgodnego z umową. Jednocześnie nakłada na sprzedawcę obowiązek odpowiedzialności za stan sprzedanego lokalu czy działki. Znajomość procedury, obowiązujących terminów i przysługujących uprawnień jest kluczowa, aby skutecznie korzystać z rękojmi i zabezpieczyć swoje interesy. Dzięki temu mechanizmowi transakcje na rynku nieruchomości są bardziej bezpieczne i przewidywalne – kupujący może liczyć na ochronę swoich praw, a sprzedawca musi liczyć się z odpowiedzialnością za stan faktyczny i prawny przedmiotu sprzedaży.

5. Dochodzenie roszczeń na zasadach odpowiedzialności ogólnej sprzedawcy

Oprócz rękojmi, kupujący może dochodzić swoich praw również na podstawie przepisów ogólnych o odpowiedzialności odszkodowawczej.

W tym przypadku dochodzenie roszczeń jest jednak nieco bardziej wymagające. Bowiem dla zastosowania odpowiedzialności odszkodowawczej, koniecznym jest wykazanie, iż zostały spełnione łącznie następujące przesłanki (art. 471 k.c.):

1. niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika (sprzedającego),
2. powstanie szkody po stronie wierzyciela (kupującego)
3. istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy faktem nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania przez dłużnika a zaistniałą po stronie wierzyciela szkodą.

W przeciwieństwie do rękojmi, gdzie wystarczy udowodnić istnienie wady, odpowiedzialność odszkodowawcza wymaga wykazania, że sprzedawca nie wywiązał się należycie z obowiązków wynikających z umowy. Oznacza to, że odpowiada nie za samą wadę, lecz za szkodę powstałą w wyniku wydania nieruchomości wadliwej, np. koszty naprawy, utracone korzyści czy obniżenie wartości nabytej nieruchomości.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego  z 25 stycznia 2006 r. (I CK 247/05), odpowiedzialność z tytułu rękojmi nieruchomości (art. 560 k.c.) jest niezależna od odpowiedzialności odszkodowawczej opartej na zasadach ogólnych tj. art. 471 i następne k.c.

Jak już wspomniano, nic nie stoi na przeszkodzie, aby kupujący wystąpił z roszczeniem odszkodowawczym na podstawie art. 471 k.c. z tytułu nienależytego wykonania umowy sprzedaży nieruchomości. Nienależyte wykonanie może polegać na tym, że sprzedawca, naruszając zasadę lojalności wobec kupującego, zapewnił, że budynek będący przedmiotem transakcji jest wolny od wad, podczas gdy w rzeczywistości taki nie był, i przekazał kupującemu nieruchomość wadliwą.

Kupujący, wnosząc sprawę na drogę sądową, może również wprowadzić roszczenie odszkodowawcze wynikające z art. 471 k.c. jako alternatywną podstawę odpowiedzialności sprzedawcy. W przypadku nieuwzględnienia żądania obniżenia ceny z tytułu rękojmi, sąd rozpatruje roszczenie w charakterze odszkodowawczym, wywiedzionym z tego przepisu.

W praktyce oznacza to, że kupujący nieruchomość ma do dyspozycji dwa mechanizmy ochrony: rękojmię, zapewniającą szybkie i ustawowe środki przy wadach nieruchomości, oraz odpowiedzialność odszkodowawczą, umożliwiającą dochodzenie rekompensaty za rzeczywiste straty powstałe w wyniku nienależytego wykonania umowy. Dzięki temu kupujący może wybrać najbardziej odpowiedni sposób ochrony swoich praw i interesów finansowych.

6. Pomoc prawna Kancelarii Adwokackiej TOKLES w sprawach związanych z wadami nieruchomości

Zakup nieruchomości, zarówno mieszkalnej, jak i komercyjnej, może wiązać się z ryzykiem ujawnienia się wad fizycznych po dokonaniu transakcji. W takich sytuacjach wsparcie adwokata pozwala skutecznie chronić prawa kupującego.

Oto pięć kluczowych obszarów, w których wsparcie adwokata może okazać się nieocenione:

Analiza sprawy i doradztwo – adwokat dokładnie ocenia rodzaj wady nieruchomości, wskazuje odpowiednie przepisy dotyczące rękojmi oraz odpowiedzialności odszkodowawczej sprzedawcy i pomaga wybrać najbardziej efektywną strategię działania.

Przygotowanie dokumentów – sporządza wezwania do usunięcia wad, pozwy, wnioski dowodowe oraz inne pisma procesowe, dbając o ich poprawność formalną i maksymalizując skuteczność roszczeń.

Negocjacje z kontrahentem – reprezentuje klienta w kontaktach ze sprzedawcą, prowadzi negocjacje dotyczące obniżenia ceny, usunięcia wad lub odstąpienia od umowy, dążąc do polubownego rozwiązania sporu.

Reprezentacja sądowa – w razie postępowania sądowego adwokat prezentuje argumenty i dowody klienta, a także prowadzi rozmowy w celu wypracowania korzystnego rozwiązania.

Wsparcie po zakończeniu sprawy – pomaga w egzekucji wyroku lub ugody, a także doradza w zakresie zabezpieczenia się przed przyszłymi problemami związanymi z nieruchomością.

Rozwiązywanie sporów dotyczących wad nieruchomości może być procesem złożonym i wymagającym specjalistycznej wiedzy prawniczej. Dzięki wsparciu doświadczonego adwokata zwiększają się szanse na skuteczną ochronę praw kupującego, minimalizację strat finansowych oraz zabezpieczenie swoich interesów.

Kancelaria Adwokacka TOKLES zapewnia kompleksową pomoc w sprawach związanych z rękojmią i wadami nieruchomości, zarówno na etapie polubownym, jak i sądowym.

Zaznaczamy, że powyższy artykuł ma charakter informacyjny i ogólny, nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej w konkretnej sprawie.

Skontaktuj się z nami telefonicznie: +48 782 472 482, mailowo: kancelaria@tokles.pl lub umów się na konsultację poprzez formularz kontaktowy dostępny na stronie. Pomożemy Ci skutecznie dochodzić swoich praw w przypadku ujawnienia się wad nieruchomości i związanych z tym roszczeń.